Vous désirez vendre ou acheter un bien immobilier ? Voici quelques explications et conseils pour mener à bon terme ce projet.
Tout d’abord toutes les ventes (maison, appartement, terrain) sont authentifiées par un notaire garant de leur bon déroulement. Avant d’en arriver là, il y a 3 façons de procéder:
• En confiant la vente à votre notaire ;
• En passant par une agence immobilière ;
• Directement de particulier à particulier.
Dans les deux premières solutions vous disposerez de conseils professionnels mais vous devrez rémunérer l’intermédiaire (notaire ou agence) pour ses services jusqu’à la vente.
Pour éviter le paiement des frais d’agence et bénéficier en totalité du montant versé si vous êtes vendeur ou pour économiser les frais de commission à la vente si vous êtes acquéreur, vous pouvez traiter directement entre particuliers. Jetez-vous dans l’aventure après avoir pris connaissance des modalités de cet acte juridique dont le déroulement ne doit pas être sous-estimé.
Déroulement de la vente
Le vendeur a passé des annonces, l’acquéreur visité des biens et enfin celui du vendeur l’intéresse. L’acheteur va alors faire une OFFRE D’ACHAT verbale ou écrite que le vendeur acceptera ou non. Une NEGOCIATION va s’engager pour arriver à un accord sur le prix et la chose.
Cet accord doit être formalisé par la signature d’un AVANT-CONTRAT DE VENTE sous seings privés c’est-à-dire entre deux particuliers.
L’avant contrat :
Formes possibles :
o PROMESSE UNILATERALE DE VENTE qui engage le vendeur définitivement ;
o PROMESSE UNILATERALE D’ACHAT qui n’engage que l’acquéreur sous réserve des conditions suspensives ;
o COMPROMIS ou promesse synallagmatique de vente qui engage le vendeur définitivement et l’acquéreur sous réserve des conditions suspensives.
Etablissement de l’avant-contrat :
o Directement entre vendeur et acquéreur avec un modèle d’acte ; formule dangereuse du fait de la complexité des lois et des procédures à respecter dans la forme et le contenu ;
o Par un notaire qui sera garant du bon déroulement de la procédure et de la présence des pièces nécessaires. Il demandera à l’acquéreur une avance (400-500.00 €).
Contenu :
o Identité et capacité des parties ;
o Description et définition du bien (situation géographique et cadastrale, éventuellement tantièmes en copropriété, permis de construire- PC, travaux réalisés dans les 10 dernières années, conformité…) + éventuellement description et prix des meubles vendus ;
o Diagnostics obligatoires (surface Carrez si logement en copropriété, repérage amiante si PC antérieur au 01/07/1997, diagnostic termites dans certains secteurs, diagnostic de performance énergétique, état de l’installation gaz naturelle et électrique si bien de plus de 15 ans) ;
o État des risques s’il y en a sur la commune
o Le cas échéant, définition de la copropriété et de la répartition des charges et du montant des travaux votés ;
o Servitudes grevant le bien (passives) ou bénéficiant à celui-ci (actives)
o Prix et estimation du montant des frais et du plan de financement (consultez notre partenaire Credifina.com pour bénéficier d’une étude de prêt avec réponse immédiate) ;
o CONDITIONS SUSPENSIVES :
– DE PRET délai de 15 jours à 1 mois pour le dépôt de dossier de demande de prêt et ensuite nouveau délai de 1 mois pour l’obtention de l’accord soit DELAI DE 45 JOURS A 2 MOIS voire plus et toujours supérieur légalement à 1 mois ;
– Éventuellement D’ACHAT SI VENTE avec 2 cas possibles :
L’acquéreur a déjà signé un compromis de vente les dates de levée de la condition sont calquées sur celle de son compromis ;
2 conditions d’URBANISME :
• DROIT DE PREEMPTION DE LA COMMUNE qui peut se substituer à l’acquéreur (implantation de voies de zones particulières ou secteur protégés ou dangereux – zones rouges) ; la mairie a 2 mois pour donner sa réponse. Sans réponse dans ce délai on considère qu’elle renonce à ce droit ;
• SERVITUDES d’alignement, d’exposition aux bruits (autoroute aéroport..), de dégagements aéronautiques, de risques particuliers sur le secteur ;
– de PREEMPTION DU LOCATAIRE prioritaire pour l’achat et à qui un préavis et une information sur le prix de vente ont du être adressés dans les règles ;
– d’HYPOTHEQUE: le bien doit être libre de toute hypothèque (si existence de créances le montant de la vente doit les couvrir) ;
o Définir le notaire rédacteur de l’acte (notaire de l’acquéreur) et une date prévisionnelle de réitération ; chaque partie peut avoir son notaire ;
o Montant et référence du SEQUESTRE à verser par l’acquéreur à la signature de l’avant contrat (usage 5% du prix de vente, maximum 10%) si signature devant un notaire (ou un agent immobilier disposant d’une garantie);
o Mention de la loi SRU et du DELAI DE RETRACTATION DE 7 JOURS qui débute à la réception de la notification du contrat (contre reçu de la part du notaire, par lettre recommandée).
La réitération par acte authentique
Pourquoi réitération ? Tout simplement parce que l’acte authentique ne fait que reprendre les termes du compromis de vente.
– Convocation des parties après levée de toutes ces conditions et réception par le notaire de toutes les pièces nécessaires à la garantie de l’acte, soit environ 3 mois après signature d’un compromis ;
– Frais à verser en plus du prix de vente du bien par l’acquéreur:
o frais d’emprunt : hypothèque, privilège de prêteur de denier ou caution bancaire ;
o frais de mutation comprenant les droits de mutation 5.09% du prix de vente; la rémunération du notaire selon un barème fixé par l’état et le salaire du conservateur des hypothèques 0.1 % du prix de vente.
o éventuellement charges de copropriété ;
o prorata de la taxe foncière.
– Lecture de l’acte et signature des parties et du notaire après vérification de la mise à disposition des fonds;
– Remise des clés au nouveau propriétaire ;
– Remise d’attestations de propriété aux 2 parties;
– Publication de l’acte au bureau des hypothèques par le notaire et envoi d’une copie originale de l’acte à l’acquéreur.
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