Comprendre entre la surface habitable et surface privative

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surface habitable

La surface Boutin et la surface Carrez, des notions souvent rencontrées dans toutes transactions immobilières. Comment les différencier ?

La différence entre la surface habitable et la surface privative d’un point de vue légal

La superficie habitable, définie par la loi Boutin, n’est pas à confondre avec celle privative prévue par la loi Carrez.

En effet, d’un point de vue légal, la superficie habitable doit toujours être calculée tandis que celle privative ne fait l’objet d’un calcul que dans le cadre d’une copropriété. En outre, la surface Boutin doit être indiquée lors d’un bail, tandis que celle Carrez s’annexe à l’acte de vente. 

La différence entre la surface habitable et la surface privative d’un point de vue technique

La superficie habitable et la surface privative correspondent toutes deux à la superficie de plancher construite, à laquelle on a déduit les surfaces occupées par les murs, les cages d’escaliers, les cloisons ainsi que des parties de moins de 1,80 mètres.

La différence réside dans les espaces aménagés. En effet, les combles aménagés sont pris en compte dans le métrage de la surface habitable, tandis que la superficie privative inclut les combles non aménagés, comme les sous-sols, les terrasses, les loggias, les balcons, les garages et les remises, les vérandas, les locaux communs et les autres annexes du logement.

De ce fait, la surface Boutin est toujours inférieure à la superficie Carrez. 

Dans quelles situations le mesurage de la surface habitable est -il exigé ?

Il existe deux cas précis pour lesquels le recours au mesurage de la surface habitable Boutin est obligatoire.

La première est lorsque le bien (maison ou appartement) est mis en location. Toutefois, cette obligation exclut les locations meublées, en résidence secondaire et saisonnières.

Le second cas est indiqué par la loi Alur. Il s’agit de la vente d’un lot ou d’une part de lot dans une copropriété. 

Quelles sont les surfaces comptabilisées dans le métrage de la surface privative en copropriété ?

Sont encadrées par la loi Carrez les ventes de biens immobiliers en copropriété d’une surface inférieure ou égale à 8 m². Concrètement, il s’agit des transactions commerciales concernant les locaux commerciaux ou professionnels, les appartements, les pavillons en copropriété horizontale, les maisons correspondant à cette surface et les chambres de service.

La mention de la surface privative est obligatoire dans l’avant-contrat et dans l’acte authentique de vente. En l’absence de cette mention, l’acheteur est en droit de réclamer la nullité de l’acte devant le tribunal de grande instance. Par ailleurs, cette démarche doit être effectuée dans un délai d’un mois après la signature de l’acte.

Bien que la loi Carrez ne prévoit pas le caractère obligatoire de faire appel à un professionnel, cette étape est vivement conseillée. En effet, la moindre erreur peut entraîner des risques de contentieux. En ce sens, si la surface privative est mentionnée dans l’acte, est inférieure de plus de 5% de la surface réelle, l’acheteur peut demander une réduction du prix de vente. Pour cette réclamation, il dispose d’un délai d’un an après la signature de l’acte de vente. 

Utiliser la surface Carrez plutôt que la surface Boutin : faisable, mais déconseillé

Dans la pratique, il est de plus en plus fréquent d’observer des propriétaires utiliser la surface Carrez à la place de la superficie Boutin. Or, cette opération est fortement déconseillée. La raison est que la base de calcul des deux superficies est totalement différente. Le locataire risque d’être induit en erreur en se basant sur la « surface habitable » mentionnée dans le bail.

D’ailleurs, pour inciter les propriétaires à délaisser cette pratique, le locataire peut réclamer une réduction du loyer, en équivalence à la surface manquante, en cas d’erreur de plus 5% entre la surface habitable réelle et celle mentionnée dans le bail.

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Adrien
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